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深度解析:特色小镇开发的“政府+企业”盈利模式
发布时间:2017-12-28

据统计,全国第一批特色小镇的平均投资额达65 亿元(浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于50亿元),按照住建部规划,到2020 年,培育1000个左右各具特色的小镇,总投资将远超5万亿。


根据各地方政府出台的特色小镇建设规划,到2020年特色小镇总计建设1900个左右,按照省份、经济条件等具体细拆,总投资达数万亿元。


特色小镇发展如火如荼。众多企业扎堆进入特色小镇开发,但许多人却对特色小镇如何盈利不甚清晰。因此,弄清特色小镇开发的盈利模式至关重要。特色小镇开发涉及多方,本文从政府、开发企业两个角度解析特色小镇开发的“2+5”盈利模式。 



政府


政府是特色小镇发展的最主要推动者,特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集,也给政府带来了巨大收益。


1、税收收入

特色产业作为特色小镇的核心,以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收益和就业人口,从而带动地方的发展。同时,还可以带动当地百姓的致富增收,实现精准扶贫。

2、土地溢价

特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。

除了这些财政收益以外,特色小镇将为地方带来更多无形的收益,如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等,这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善,是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

以玉皇山南基金小镇为例,该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点,坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式,通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介,开展海内外招商及合作业务,快速推动私募金融集聚发展,一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精英汇聚小镇。


自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。


玉皇山南基金小镇是由政府主导开发,通过特色产业培育、主导产业企业聚集、产业优惠政策和优质环境塑造,使小镇经济迅猛发展,税收猛增,并带动小镇及周边土地的溢价。


开发企业


作为特色小镇的开发主体,涉及小镇开发的前中后全链条,从土地整理就开始介入,往往一直延伸到小镇运营。对于开发企业来说,可以从以下几点收益:


1、政策性资金收益


对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时,往往政府也有相应的招商奖励补贴或者各项收入返还兜底。比如华夏幸福在特色小镇开发中,采用这类盈利模式。


——项目投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底


地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还。留成部分收入主要包括:税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。


  1. 公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取。

  2. 土地整理的利润按整理成本的12-15%计取。

  3. 规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取。


——招商引资补贴


  1. 收入=项目新增落地投资额*45%。

  2. 政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还。


2、基础建设收益


这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如开发企业受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变毛地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。


3、旅游产业项目运营收益


包括旅游项目的现金流回报,旅游产品经营性附加价值收益。以景区模式运营,除门票收入外,住宿、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源,该类模式相对清晰,市场上也有相对成熟和可以对标参考的对象,其操作的关键在于要有专业的运营能力。


旅游产业与其他相关产业之间的融合可以产生大量的经营项目收益,如旅游+文化,旅游+体育,旅游+健康,旅游+养老养生等泛旅游消费收益。


乌镇是景区盈利的典型代表,其经营模式被誉为行业典范,整个古镇都以景区形势围起来,入口处购买门票,分为东栅和西栅,票价为东栅100元、西栅120元、联票为150元。


走入乌镇会发现各类商户的业态不会重复,分布科学,注重与古镇定位相符的业态,比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等,会根据酒吧区,小商店区,传统工艺区等进行分布,每个细分业态只有一家店,避免商户间的恶性竞争。偏重旅游的特色小镇,旅游消费产业链完善,上下游产业核心都掌控在投资者手中。


4、地产项目收益


主要指二级开发,即企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括旅游地产租售、商业地产租售、工业地产租售、居住地产租售等。


虽然在特色小镇的建设过程中,以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的,从企业角度来看,这的确是一个快速实现投资回报的模式,且通过特色小镇政策可以获得土地,这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力,因此这也是一种较为重要和普遍的盈利模式,更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘,在开发地产的同时,配套度假型项目实现盈利。


碧桂园科技小镇是一个典型例子,小镇计划投资总额约1300亿元,其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。


5、特色产业收益


主要包括特色产业项目开发与旅游产业项目开发。特色产业项目开发,涉及科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等),通过项目的持续运营获得经营收益。


小镇自身能够依托优势产业形成产业盈利链条,同时与旅游结合实现盈利,该类型一般自身产业基础较为雄厚,需要充分结合已有产业优势,进行适度旅游产业融入、功能拓展和环境营造。


比如景德镇陶瓷小镇,将陶瓷产业与旅游产业融合,打造如陶瓷制作、陶瓷博物馆、陶瓷文创、陶瓷转盘等陶瓷体验,形成较为丰富的盈利点。达到产业持续经营收益、特色产品持续产出收益的效果。


当前,特色小镇建设已经成为势头强劲的产业风口,为经济创新发展带来新的机遇。政府、开发企业因其介入角色的不同,在特色小镇的建设中形成了不同的盈利点和盈利模式,双方合作共赢,才能让特色小镇焕发生机,可持续发展。


来源:小镇之窗


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